Airbnb en copropriété : peut-on vous interdire de louer en 2026 ?
Airbnb et copropriété en 2026 : ce que dit la loi Le Meur, le vote aux deux tiers, la clause d'habitation bourgeoise, l'information du syndic. Le guide du propriétaire sur la Côte d'Azur.
Airbnb en copropriété : oui, votre immeuble peut désormais interdire la location de courte durée — mais pas dans n'importe quelles conditions. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, une assemblée générale peut voter l'interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers (au lieu de l'unanimité), à trois conditions : le règlement doit déjà contenir une clause d'habitation bourgeoise, seules les résidences secondaires sont visées, et seules les locations de courte durée sont interdites. Le Conseil constitutionnel a validé ce mécanisme le 19 mars 2026. Pour un propriétaire à Nice, Cannes ou Antibes — où l'immense majorité des appartements sont en copropriété — la question n'est donc plus théorique. Voici ce qui s'applique, ce que disent les tribunaux, et comment louer sereinement.
Article rédigé le 28 septembre 2026. Le droit de la copropriété et la réglementation de la location saisonnière évoluent vite : les informations ci-dessous sont données à titre indicatif ; référez-vous aux sources officielles en fin d'article et, en cas de litige, à un professionnel du droit.
Que dit la loi Le Meur sur les meublés de tourisme en copropriété ?
Avant novembre 2024, deux mondes coexistaient sans se parler : la mairie, qui encadre le changement d'usage et le numéro d'enregistrement, et la copropriété, dont le règlement fixe la destination de l'immeuble. Interdire la location saisonnière par un vote exigeait l'unanimité des copropriétaires — en pratique, impossible. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a changé trois choses, applicables depuis le 21 novembre 2024 :
| Nouveauté | Ce que cela signifie pour vous |
|---|---|
| Règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 | Ils doivent indiquer explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite (art. 8-1-1 de la loi de 1965) |
| Vote de l'assemblée générale | L'interdiction des meublés de tourisme peut être adoptée à la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires (art. 26), uniquement dans les immeubles dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale, et uniquement pour les lots qui ne sont pas une résidence principale |
| Information du syndic | Tout copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic (art. 9-2), qui inscrit un point d'information à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante |
Source : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 et loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (articles 8-1-1, 9-2 et 26), Institut national de la consommation, mai 2026.
Le message du législateur est clair : la copropriété redevient un acteur de la régulation, à côté de la commune. Pour un propriétaire, cela ajoute une troisième vérification à la liste, après le numéro d'enregistrement et le changement d'usage : le règlement de son immeuble.
Votre règlement de copropriété autorise-t-il la location saisonnière ?
C'est la première question à se poser, avant même d'ouvrir un compte Airbnb. Tout dépend de la date de votre règlement et de la clause de destination qu'il contient. Trois situations se présentent.
Si votre règlement date d'après le 21 novembre 2024 (immeuble neuf ou règlement refondu), la réponse est écrite noir sur blanc : il autorise ou interdit expressément les meublés de tourisme. Lisez-le, c'est tout.
Si votre règlement est antérieur — le cas de la quasi-totalité des immeubles niçois, cannois ou antibois — cherchez la clause de destination. Une clause d'habitation bourgeoise « exclusive » (l'immeuble est réservé à l'habitation, toute activité professionnelle ou commerciale est interdite) rend la location touristique contraire au règlement, sans qu'aucun vote soit nécessaire. La cour d'appel d'Aix-en-Provence l'a confirmé le 25 juin 2025 pour un immeuble niçois dont le règlement cantonnait le commerce au rez-de-chaussée : les copropriétaires avaient obtenu une autorisation de changement d'usage de la Ville, cela n'a rien changé, car l'autorisation administrative ne règle que les rapports avec la commune, pas ceux avec la copropriété.
Une clause d'habitation bourgeoise « simple » (habitation avec professions libérales tolérées, commerces en pied d'immeuble) est plus favorable. Le tribunal judiciaire de Nice a rappelé le 23 juin 2026 qu'une location meublée, même de courte durée, n'est pas en elle-même contraire à une destination bourgeoise ordinaire, tant qu'elle reste une activité civile : ce qui peut la faire basculer vers le commercial, c'est la fourniture de services de type hôtelier avec la location. Une nuance qui compte pour la manière dont vous, ou votre gestionnaire, présentez et exploitez le bien.
Notre regard d'investisseurs : sur la Côte d'Azur, les règlements anciens sont souvent flous, rédigés dans les années 1930 à 1970 pour d'autres usages. Nous lisons celui de chaque bien que nous prenons en gestion à Nice, à Cannes ou à Antibes avant de nous engager. Un règlement clairement hostile, c'est un dossier que nous n'acceptons pas — mieux vaut orienter le propriétaire vers la location longue durée que vers un contentieux.
Peut-on interdire Airbnb en copropriété à la majorité des deux tiers ?
Oui, depuis le 21 novembre 2024, et de manière définitivement sécurisée depuis la décision n° 2025-1186 QPC du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026. Mais le dispositif est étroitement encadré, et c'est précisément pour cela qu'il a été validé :
| Condition | Détail |
|---|---|
| Quel immeuble ? | Uniquement les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots d'habitation (clause d'habitation bourgeoise) |
| Quels lots ? | Uniquement les lots qui ne sont pas la résidence principale de leur occupant : les résidences principales restent libres de louer |
| Quelles locations ? | Uniquement la courte durée (à la journée, à la semaine ou au mois) ; la location longue durée reste possible |
| Quelle majorité ? | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (article 26), puis modification du règlement par notaire et publication |
| Réversible ? | Oui : la même majorité permet de lever l'interdiction plus tard |
Source : Conseil constitutionnel, communiqué de la décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 ; article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Deux précisions rassurantes pour les propriétaires. D'une part, un vote ne s'improvise pas : les tribunaux annulent les interdictions adoptées à la légère. Au printemps 2026, le tribunal judiciaire de Paris (21 mai) puis celui de Nice (23 juin) ont annulé des résolutions votées avant l'entrée en vigueur de la loi Le Meur sans l'unanimité alors requise, en rappelant qu'une assemblée générale ne peut pas, à n'importe quelle majorité, restreindre la jouissance d'un lot au-delà de ce que la destination de l'immeuble justifie. La loi nouvelle ne rétroagit pas : une interdiction votée avant le 21 novembre 2024 sans unanimité reste nulle. D'autre part, un copropriétaire peut contester une résolution devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
Reste que, pour l'avenir, une copropriété qui réunit les deux tiers des voix et remplit les conditions peut valablement interdire la location touristique des résidences secondaires. C'est une donnée nouvelle à intégrer dans tout projet d'investissement en location courte durée, à Nice comme à Cannes ou à Antibes.
Faut-il informer son syndic quand on loue en Airbnb ?
Oui, c'est désormais une obligation légale. L'article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsqu'un lot de copropriété fait l'objet d'une déclaration en meublé de tourisme, le copropriétaire en informe le syndic. Celui-ci inscrit ensuite un point d'information — et non un vote — à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui suit : l'ensemble des copropriétaires est ainsi informé que le logement est loué à une clientèle de passage.
À Nice, la Métropole va plus loin dans le cadre du changement d'usage : depuis le règlement applicable au 1er septembre 2026, la demande d'autorisation pour une résidence secondaire comprend une attestation sur l'honneur de respect du règlement de copropriété. Autrement dit, la Ville vous demande de certifier que votre immeuble ne s'oppose pas à votre projet. Nous détaillons cette procédure dans notre guide de la réglementation Airbnb à Nice en 2026.
Notre conseil : informez le syndic par écrit (courrier ou e-mail avec accusé de réception), en joignant votre numéro d'enregistrement, et conservez la preuve. Un propriétaire transparent, joignable et dont les voyageurs respectent l'immeuble est rarement celui qui déclenche un vote d'interdiction.
Comment louer en copropriété sans se mettre les voisins à dos ?
Le meilleur rempart contre une interdiction, c'est une exploitation irréprochable. Dans les immeubles où nous gérons des biens, les frictions viennent presque toujours des mêmes causes : bruit tardif, valises dans les escaliers à 23 h, poubelles mal triées, inconnus qui sonnent au mauvais étage, et l'absence d'interlocuteur quand quelque chose se passe.
Chez Be My Guest, nous traitons ces sujets en amont. Sélection des voyageurs avant confirmation, avec un profil vérifié et un motif de séjour cohérent ; règles de vie de l'immeuble intégrées à l'annonce et rappelées à l'arrivée (horaires de calme, pas de fêtes, tri, usage des parties communes) ; accueil personnalisé ou autonome organisé pour éviter les allées et venues inutiles ; assistance 24/7 joignable aussi par le syndic et les voisins, avec un numéro affiché dans le logement ; et un ménage professionnel entre chaque séjour qui laisse le palier aussi propre qu'on l'a trouvé. Ces détails ne sont pas cosmétiques : dans les décisions de justice récentes, ce sont l'absence de nuisances démontrées et la conformité au règlement qui ont sauvé les propriétaires.
Enfin, gardez en tête que la copropriété n'est qu'un des trois étages de la conformité. Le numéro d'enregistrement, le changement d'usage lorsqu'il est requis et la taxe de séjour restent dus, quoi que dise votre règlement — et l'inverse est vrai : une autorisation de la Ville ne vous protège pas d'un règlement hostile. Louer en copropriété, c'est satisfaire les deux à la fois.
Vous hésitez sur ce que votre règlement permet, ou vous voulez sécuriser un bien avant de le confier ? Parlons-en : estimation et relecture de conformité offertes — notre équipe locale, investisseurs depuis plus de 7 ans, gère chaque appartement comme le sien.
Sources officielles
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur » (texte intégral : copropriété, enregistrement, DPE, plafonds communaux)
- Article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (majorité des deux tiers pour interdire la location des lots autres qu'une résidence principale)
- Article 9-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (obligation d'informer le syndic et point d'information en assemblée générale)
- Conseil constitutionnel — décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, communiqué (validation du vote aux deux tiers et conditions du dispositif)
- Institut national de la consommation — Meublés de tourisme au sein d'une copropriété (synthèse officielle des nouveautés, vérifiée en mai 2026)
- Métropole Nice Côte d'Azur — Logements en meublés touristiques (changement d'usage à Nice, attestation relative au règlement de copropriété)
Questions fréquentes
Une copropriété peut-elle interdire Airbnb en 2026 ?
Oui, sous conditions. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, l'assemblée générale peut voter l'interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires (article 26 de la loi du 10 juillet 1965), au lieu de l'unanimité auparavant. Ce vote n'est possible que dans les immeubles dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots d'habitation (clause d'habitation bourgeoise), il ne vise que les lots qui ne sont pas une résidence principale, et n'interdit que la courte durée. Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif le 19 mars 2026.
La loi Le Meur s'applique-t-elle à ma résidence principale ?
Non pour le vote d'interdiction : la majorité des deux tiers ne permet d'interdire la location touristique que des lots qui ne constituent pas la résidence principale de leur occupant. Si vous louez votre résidence principale pendant vos vacances ou quelques week-ends, votre copropriété ne peut pas vous l'interdire par ce vote. En revanche, les autres règles s'appliquent : numéro d'enregistrement, plafond de jours (120 jours par an à Nice depuis le 1er septembre 2026), taxe de séjour, et respect du règlement si celui-ci contient une clause d'habitation bourgeoise exclusive.
Dois-je informer mon syndic que je loue sur Airbnb ?
Oui. Depuis le 21 novembre 2024, l'article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose à tout copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme d'en informer le syndic. Le syndic inscrit ensuite un point d'information relatif à la location touristique à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante : il s'agit d'une information, pas d'un vote d'autorisation. Nous recommandons d'écrire au syndic avec accusé de réception, en joignant le numéro d'enregistrement, et de conserver la preuve.
Mon règlement de copropriété ne parle pas d'Airbnb : puis-je louer ?
Cela dépend de sa clause de destination. S'il contient une clause d'habitation bourgeoise « exclusive » (toute activité professionnelle ou commerciale interdite), la location touristique est considérée comme contraire au règlement, même avec une autorisation de changement d'usage de la Ville — la cour d'appel d'Aix-en-Provence l'a jugé le 25 juin 2025. S'il s'agit d'une clause « simple » (professions libérales tolérées, commerces en rez-de-chaussée), la location meublée de courte durée reste en principe possible tant qu'elle demeure une activité civile, sans services de type hôtelier (tribunal judiciaire de Nice, 23 juin 2026). Faites relire le règlement avant la première réservation.
Que faire si mon assemblée générale vote l'interdiction ?
Vérifiez d'abord la régularité du vote : conditions du règlement (clause d'habitation bourgeoise), majorité des deux tiers effectivement atteinte, lots visés (résidences secondaires uniquement). Un copropriétaire peut contester la résolution devant le tribunal judiciaire dans les deux mois de la notification du procès-verbal ; en 2026, les tribunaux de Paris et de Nice ont annulé des interdictions votées sans la majorité requise. Si l'interdiction est valable, le bien reste louable en longue durée : notre comparatif location longue durée ou saisonnière détaille l'arbitrage.
Une autorisation de changement d'usage me protège-t-elle de ma copropriété ?
Non. L'autorisation de changement d'usage délivrée par la commune règle vos rapports avec la Ville, pas avec la copropriété ; un règlement hostile s'applique malgré elle. L'inverse est tout aussi vrai : un règlement qui autorise la location touristique ne dispense ni du numéro d'enregistrement, ni du changement d'usage quand la commune l'exige, ni de la taxe de séjour. À Nice, la demande de changement d'usage inclut d'ailleurs une attestation sur l'honneur de respect du règlement de copropriété. Louer en règle, c'est satisfaire les deux niveaux en même temps.
