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Anthony Gastaud · 11 juin 2026 · 9 min

Réglementation Airbnb à Nice en 2026 : le guide complet

90 jours pour la résidence principale, quotas, numéro d'enregistrement, taxe de séjour : la réglementation Airbnb à Nice en 2026 expliquée simplement.

La réglementation Airbnb à Nice a profondément changé au 1er janvier 2026 : la résidence principale ne peut plus être louée que 90 jours par an (contre 120 auparavant), des quotas d'autorisations sont instaurés dans quatre secteurs de la ville, et le numéro d'enregistrement bascule sur un téléservice national au 20 mai 2026. Nice est aujourd'hui l'une des villes les plus encadrées de France en matière de location courte durée — mais louer y reste tout à fait possible, et rentable, à condition de respecter les règles. Voici le guide complet, à jour, pour louer en toute sérénité.

Les règles évoluent régulièrement : les informations ci-dessous sont à jour à la date de publication et données à titre indicatif. En cas de doute, référez-vous aux sources officielles (Métropole Nice Côte d'Azur, service-public.fr).

Que change la réglementation Airbnb à Nice en 2026 ?

Trois évolutions majeures sont entrées en vigueur. D'abord, la limite de location de la résidence principale est passée de 120 à 90 nuits par an, votée par le conseil municipal en mai 2025 et applicable depuis le 1er janvier 2026. Ensuite, la ville a instauré des quotas de changement d'usage : 671 autorisations annuelles au total dans les quatre secteurs les plus tendus. Enfin, la loi Le Meur (novembre 2024) déploie ses effets à l'échelle nationale : enregistrement généralisé via un téléservice unique au plus tard le 20 mai 2026, exigences de performance énergétique (DPE) pour les meublés de tourisme, et fiscalité durcie pour les locations non classées.

Concrètement, vos obligations dépendent d'une question simple : louez-vous votre résidence principale ou une résidence secondaire ?

Combien de jours peut-on louer sa résidence principale à Nice ?

90 nuits par an maximum depuis le 1er janvier 2026. Nice fait partie des premières grandes villes françaises à avoir abaissé le plafond légal de 120 à 90 jours, comme la loi Le Meur le permet aux communes en zone tendue.

Cette limite n'est pas théorique : les plateformes (Airbnb, Booking et les autres) bloquent automatiquement le calendrier de votre annonce une fois le quota atteint, grâce au partage de données entre plateformes et administration. Inutile donc d'espérer passer entre les mailles du filet — et le dépassement expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.

À retenir : la résidence principale (le logement que vous occupez au moins 8 mois par an) ne nécessite pas d'autorisation de changement d'usage. Vous devez en revanche obtenir un numéro d'enregistrement et collecter la taxe de séjour, comme tout loueur.

Résidence secondaire : le changement d'usage obligatoire

Pour louer une résidence secondaire en meublé touristique à Nice, il faut une autorisation temporaire de changement d'usage, délivrée par la mairie, et ce dès la première nuitée. La règle générale niçoise est stricte :

  • 1 seule autorisation par propriétaire et par foyer fiscal ;
  • valable 3 ans, non renouvelable, non cessible et non transférable sur un autre bien ;
  • un DPE entre A et E est exigé au dépôt du dossier (A à D à partir de 2034).

Source : règlement municipal de la Ville de Nice — Métropole Nice Côte d'Azur, juin 2026.

Au-delà de ces 3 ans (ou pour un deuxième bien), deux voies subsistent : la compensation — transformer en logement une surface équivalente actuellement dédiée à un autre usage, un mécanisme coûteux réservé aux dossiers patrimoniaux — ou le dispositif de location mixte (logement étudiant la majeure partie de l'année, location touristique l'été).

Notre regard d'investisseurs : ces contraintes redessinent le marché plutôt qu'elles ne le ferment. Moins d'offre en meublé touristique dans les zones tendues, c'est aussi une demande qui se reporte sur les biens en règle — et des taux d'occupation solides pour ceux qui exploitent proprement. Nous détaillons cet arbitrage dans notre comparatif location longue durée ou saisonnière à Nice.

Vue aérienne de la Baie des Anges et des toits du Vieux Nice

Le Vieux Nice et le centre concentrent l'essentiel des quotas 2026. Photo : Constantin — Unsplash.

Quotas 2026 : 671 autorisations dans quatre secteurs

C'est la grande nouveauté de l'année. Dans les quatre secteurs les plus touristiques — Vieux-Nice, Riquier – Port – Mont Boron, Centre-Ville et Ouest — les demandes de changement d'usage sont désormais soumises à un quota global de 671 autorisations par an, avec un dépôt possible uniquement en février, en ligne sur le téléservice de la ville (changementdusage.fr/nice, où vous pouvez tester votre adresse).

Trois précisions importantes :

  • les renouvellements d'anciennes demandes, la location mixte et les dossiers de compensation ne sont pas soumis aux quotas et restent déposables toute l'année ;
  • hors période de dépôt, aucun dossier n'est instruit ;
  • la procédure de quotas fait l'objet d'une suspension provisoire du 1er février au 31 août 2026, dans l'attente d'une décision de justice. La situation peut donc encore évoluer — raison de plus pour vous faire accompagner avant tout projet.

Source : avis au public quotas 2026 — Métropole Nice Côte d'Azur.

Comment obtenir un numéro d'enregistrement à Nice ?

Le numéro d'enregistrement à 13 caractères est obligatoire pour publier toute annonce de location meublée touristique à Nice, que le bien soit une résidence principale ou secondaire, classé ou non. Il s'obtient via le téléservice de la Métropole Nice Côte d'Azur, en parallèle de la déclaration au service taxe de séjour — et, pour une résidence secondaire, après l'obtention du changement d'usage (les deux numéros sont distincts).

Nouveauté nationale : au plus tard le 20 mai 2026, l'enregistrement bascule sur un téléservice national unique issu de la loi Le Meur. Les loueurs déjà enregistrés conservent leurs obligations ; les sanctions, elles, sont relevées : jusqu'à 10 000 € d'amende en cas de défaut d'enregistrement et 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d'usage d'un faux numéro.

Taxe de séjour et fiscalité : ce qui s'applique en 2026

La déclaration au service taxe de séjour de la Métropole est obligatoire pour tout meublé touristique, classé ou non. Pour les logements non classés, la taxe est proportionnelle au prix de la nuitée (de l'ordre de 5 % hors taxes par personne et par nuit, plafonnée) ; les meublés classés bénéficient d'un tarif au forfait, souvent plus avantageux. Si vous passez par les grandes plateformes, elles collectent généralement la taxe pour vous — mais la déclaration initiale vous incombe.

Côté impôts, la loi Le Meur a rebattu les cartes du micro-BIC : abattement ramené à 30 % avec un plafond de 15 000 € de recettes pour les meublés non classés, contre 50 % jusqu'à 77 700 € pour les meublés classés. Faire classer son bien (une à cinq étoiles) devient donc un levier fiscal de premier plan — un sujet que nous traiterons en détail dans un prochain article.

Comment louer en toute conformité sans y passer ses week-ends ?

Soyons directs : la réglementation niçoise est devenue un vrai métier. Entre le test d'éligibilité de l'adresse, la fenêtre de dépôt de février, le DPE, le numéro d'enregistrement, la taxe de séjour et les plafonds de nuitées, l'improvisation coûte cher — jusqu'à 20 000 € d'amende dans les cas les plus graves.

C'est précisément pour cela que chez Be My Guest, la conformité réglementaire est incluse de A à Z dans notre gestion : nous constituons et suivons les dossiers (enregistrement, changement d'usage, taxe de séjour) pour chacun des biens que nous gérons à Nice et sur la Côte d'Azur. Investisseurs en location courte durée depuis plus de 7 ans, nous appliquons à votre bien ce que nous exigeons pour les nôtres : une exploitation rentable, et irréprochable. Pour comprendre tout ce qu'une gestion déléguée recouvre, consultez notre guide de la conciergerie Airbnb à Nice — et si votre logement n'est pas encore prêt, notre checklist avant mise en location.

Vous souhaitez vérifier ce que la réglementation 2026 implique pour votre bien ? Parlons-en : estimation et étude de conformité offertes.

Sources officielles

Pour vérifier la situation à jour ou entamer vos démarches :

Questions fréquentes

Combien de jours peut-on louer sa résidence principale à Nice en 2026 ?

90 nuits par an maximum depuis le 1er janvier 2026, contre 120 auparavant. Nice a utilisé la faculté ouverte par la loi Le Meur d'abaisser ce plafond en zone tendue. Les plateformes bloquent automatiquement le calendrier une fois la limite atteinte, et le dépassement expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €. Aucune autorisation de changement d'usage n'est nécessaire pour la résidence principale : seuls le numéro d'enregistrement et la taxe de séjour s'appliquent.

Faut-il une autorisation pour louer une résidence secondaire en Airbnb à Nice ?

Oui, dès la première nuitée. Il faut une autorisation temporaire de changement d'usage délivrée par la Ville de Nice : une seule par propriétaire et par foyer fiscal, valable 3 ans, non renouvelable et non transférable. Le dossier exige notamment un DPE entre A et E. Dans les secteurs Vieux-Nice, Riquier – Port – Mont Boron, Centre-Ville et Ouest, les demandes sont en plus soumises à un quota annuel de 671 autorisations, avec dépôt en février uniquement.

Qu'est-ce que le numéro d'enregistrement à 13 caractères ?

C'est l'identifiant unique que tout loueur de meublé touristique à Nice doit afficher sur ses annonces (Airbnb, Booking, etc.), résidence principale comme secondaire. Il s'obtient gratuitement en ligne auprès de la Métropole Nice Côte d'Azur. À compter du 20 mai 2026 au plus tard, l'enregistrement s'effectue via un téléservice national unique. Louer sans numéro expose à une amende pouvant atteindre 10 000 €, et l'usage d'un faux numéro jusqu'à 20 000 €.

Les quotas de changement d'usage sont-ils appliqués en ce moment ?

La procédure de quotas (671 autorisations par an dans 4 secteurs) fait l'objet d'une suspension provisoire du 1er février au 31 août 2026, dans l'attente d'une décision de justice : aucun dossier soumis aux quotas n'est déposable ni instruit pendant cette période. Les renouvellements, la location mixte et les dossiers de compensation restent en revanche accessibles toute l'année. La situation pouvant évoluer, vérifiez l'état de la procédure sur le site de la Métropole avant tout projet.

Quelles amendes risque-t-on en cas de non-respect de la réglementation ?

À titre indicatif : jusqu'à 10 000 € pour défaut d'enregistrement au téléservice national, jusqu'à 20 000 € pour fausse déclaration ou usage d'un faux numéro, et jusqu'à 15 000 € d'amende civile en cas de dépassement du plafond de nuitées de la résidence principale. Louer une résidence secondaire sans autorisation de changement d'usage expose à des sanctions civiles qui peuvent être bien supérieures. La conformité n'est plus une option à Nice — c'est la condition d'une exploitation durable.

Une conciergerie peut-elle gérer ces démarches à ma place ?

Oui. Une conciergerie sérieuse prend en charge la conformité de bout en bout : test d'éligibilité de l'adresse, constitution du dossier de changement d'usage, obtention du numéro d'enregistrement, déclaration et reversement de la taxe de séjour, suivi des évolutions réglementaires. Chez Be My Guest, cet accompagnement est inclus dans notre formule à partir de 20 % des revenus, tout compris — c'est l'un des volets où l'expertise locale fait la plus grande différence.

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