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Quentin Guidicelli · 11 juin 2026 · 8 min

Combien rapporte un Airbnb à Nice et sur la Côte d'Azur en 2026 ?

37 000 € par an en moyenne à Nice, 25 000 € à Cannes : revenus réels, taux d'occupation, charges et leviers pour maximiser la rentabilité de votre location saisonnière.

À Nice, une location saisonnière bien gérée rapporte en moyenne 37 000 € de revenus locatifs bruts par an, avec un prix moyen par nuitée de 132 à 145 € et un taux d'occupation de 72 à 78 %. À Cannes, comptez environ 25 000 € par an — mais avec des pics spectaculaires pendant le Festival et les grands congrès. Voici les chiffres réels, ville par ville, et surtout ce qui sépare un bien moyen d'un bien très rentable.

Chiffres issus des observatoires de données locatives (période novembre 2024 – octobre 2025) et de notre portefeuille d'une cinquantaine de biens en gestion sur la Côte d'Azur. Mis à jour : juin 2026.

Les revenus moyens ville par ville

Nice — le marché le plus régulier de la Côte d'Azur

  • Revenu annuel moyen : ≈ 37 000 € bruts (un T2 optimisé : 25 000 à 38 000 €)
  • Prix moyen par nuitée (ADR) : 132 à 145 €
  • Taux d'occupation lissé : 72 à 78 %, soit environ 285 nuits louées par an

Nice concentre 44 % des nuitées de la région, avec 300 jours de soleil et une clientèle d'affaires et de congrès présente hors saison : un bien niçois travaille presque toute l'année. C'est le marché le plus « sécurisant » de la Côte d'Azur. Tout sur notre gestion à Nice.

Cannes — le marché des pics événementiels

  • Revenu annuel moyen : ≈ 25 000 € bruts (biens bien placés : ≈ 39 500 € en médiane)
  • Prix moyen par nuitée (ADR) : ≈ 140 € — mais 5 à 10 fois plus cher pendant le Festival, le MIPIM ou les Cannes Lions
  • Taux d'occupation médian : ≈ 50 %, soit environ 182 nuits

L'occupation moyenne y est plus basse qu'à Nice, mais quelques semaines d'événements peuvent représenter une part majeure du revenu annuel — à condition d'avoir calé ses tarifs sur le calendrier des congrès des mois à l'avance. Tout sur notre gestion à Cannes.

Villefranche-sur-Mer, Èze, Saint-Jean-Cap-Ferrat — le premium

Sur les presqu'îles et villages de la Riviera, les revenus dépendent énormément du bien lui-même : la clientèle est internationale et haut de gamme, les tickets par nuitée sont élevés, et la vue mer change littéralement la catégorie tarifaire d'un logement. Les maisons familiales avec extérieur y réalisent d'excellentes saisons estivales.

Antibes et Juan-les-Pins se situent entre les deux profils : une belle saison longue portée par les familles et la plaisance, avec des performances intermédiaires entre Nice et Cannes.

Saisonnière ou longue durée : quel écart réel ?

À Cannes, un deux-pièces se loue environ 12 000 à 14 000 € par an en location classique, contre 25 000 € et plus en courte durée bien gérée : un facteur de 2 à 3. À Nice, l'ordre de grandeur est comparable pour un bien bien placé et bien exploité. La contrepartie : des revenus plus variables et une vraie gestion (rotation, accueil, conformité). Pour choisir entre les deux modèles, lisez notre comparatif location longue durée ou saisonnière à Nice.

Du revenu brut au revenu net : ce qu'il faut déduire

Les 37 000 € niçois sont un revenu locatif brut. Pour estimer ce qui reste dans votre poche :

  • Commissions des plateformes : 3 à 17 % selon le canal (Airbnb, Booking…). C'est pourquoi la réservation en direct, sans commission, améliore mécaniquement votre net — nous la proposons sur notre propre site.
  • Gestion / conciergerie : à partir de 20 % des revenus chez Be My Guest, tout compris (annonce, photos professionnelles, tarification dynamique, accueil, ménage, maintenance, conformité). Le ménage est généralement refacturé au voyageur.
  • Charges du bien : copropriété, énergie, assurance, linge, consommables, petites réparations.
  • Taxe de séjour : collectée auprès du voyageur et reversée — neutre pour vous.
  • Fiscalité : le régime LMNP reste avantageux ; la loi Le Meur a abaissé les plafonds du micro-BIC et le régime réel avec amortissement devient souvent préférable. Parlez-en à votre expert-comptable.

Ordre de grandeur à retenir : pour un bien générant 37 000 € bruts, le net avant impôt d'un propriétaire bien accompagné reste nettement supérieur à un loyer annuel classique — tout en conservant la liberté d'utiliser son bien.

Les 5 leviers qui font l'écart

  1. L'emplacement et la vue — à Nice, le Carré d'Or, le Vieux Nice, la Promenade et le Port surperforment ; une vue mer change la catégorie de prix d'un bien.
  2. La tarification dynamique — des prix ajustés chaque jour selon la saison, les événements et la demande : +20 % de revenus en moyenne par rapport à des prix fixes. C'est le levier n°1, et le plus négligé par les particuliers.
  3. Les photos professionnelles — le meilleur retour sur investissement de l'annonce : elles déterminent le taux de clic et le prix accepté.
  4. Les avis 5 étoiles — ils font mécaniquement monter l'annonce dans les résultats des plateformes ; ils se gagnent sur l'accueil, le ménage et la réactivité.
  5. L'équipement — climatisation, literie hôtelière, wifi fiable, check-in autonome : chaque détail élargit la demande et réduit la décote hors saison.

Pour passer en revue votre logement point par point, suivez notre checklist pour optimiser son appartement avant la location.

N'oubliez pas la réglementation : elle conditionne le revenu

Votre potentiel dépend aussi de ce que vous avez le droit de faire. À Nice, une résidence principale est plafonnée à 90 jours de location par an (contre 120 au niveau national), et une résidence secondaire nécessite une autorisation de changement d'usage. Ces règles déterminent votre scénario de revenus avant même le premier voyageur : consultez notre guide complet de la réglementation Airbnb à Nice en 2026.

Et si vous envisagez de déléguer, notre guide pour bien choisir une conciergerie Airbnb à Nice détaille les services et les commissions du marché.

Sources

Questions fréquentes

Combien rapporte un T2 à Nice en location saisonnière ?

Un deux-pièces bien placé et bien géré à Nice génère typiquement entre 25 000 et 38 000 € de revenus locatifs bruts par an, avec un prix moyen par nuitée de 132 à 145 € et environ 285 nuits louées. Le quartier, la vue et la qualité de gestion expliquent l'essentiel de l'écart.

Un Airbnb rapporte-t-il vraiment plus qu'une location classique ?

Oui, sur la Côte d'Azur : typiquement 2 à 3 fois plus de revenus bruts qu'un loyer à l'année pour le même bien (à Cannes : ≈ 25 000 € en courte durée contre 12 000 à 14 000 € en longue durée). En contrepartie : des revenus plus variables, une gestion exigeante et une réglementation à respecter.

Quelles charges faut-il déduire des revenus Airbnb ?

Les commissions de plateformes (3 à 17 %, évitables via la réservation directe), la gestion si vous déléguez (à partir de 20 % tout compris), les charges du logement (copropriété, énergie, assurance, linge) et la fiscalité (LMNP, micro-BIC ou réel). La taxe de séjour est payée par le voyageur.

Combien rapporte un appartement pendant le Festival de Cannes ?

Pendant le Festival et les grands congrès (MIPIM, Cannes Lions), les nuitées se louent 5 à 10 fois plus cher qu'en période normale. Quelques semaines d'événements peuvent représenter une part majeure du revenu annuel d'un bien cannois — à condition d'avoir calé les tarifs des mois à l'avance.

Quel taux d'occupation viser à Nice ?

Un bien bien géré à Nice atteint 72 à 78 % d'occupation lissée sur l'année, soit environ 285 nuits. En dessous de 60 %, il y a presque toujours un problème de prix, de photos ou d'annonce — c'est précisément ce qu'une gestion professionnelle corrige.

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